Οι ανακαινίσεις κατοικιών έχουν αυξηθεί σημαντικά το τελευταίο διάστημα, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες επιλέγουν να αναβαθμίσουν τα ακίνητά τους είτε για να τα κατοικήσουν είτε για να τα αξιοποιήσουν οικονομικά.
Ωστόσο, πριν ξεκινήσουν τα συνεργεία, υπάρχει ένα σημαντικό ζήτημα που δεν πρέπει να παραβλέπεται: δεν απαιτούν όλες οι εργασίες την ίδια διαδικασία αδειοδότησης.
Μια λανθασμένη εκτίμηση μπορεί να οδηγήσει σε διακοπή εργασιών και, σε περίπτωση αυθαίρετων παρεμβάσεων, σε σημαντικές οικονομικές επιβαρύνσεις.
Πότε χρειάζεται Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας
Η Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ) αφορά συγκεκριμένες κατηγορίες οικοδομικών εργασιών που δεν απαιτούν την έκδοση πλήρους οικοδομικής άδειας, αλλά ξεπερνούν τις απλές εργασίες συντήρησης.
Ενδεικτικά, στην κατηγορία αυτή μπορούν να περιλαμβάνονται εργασίες όπως:
- εσωτερικές διαρρυθμίσεις, ανάλογα με την παρέμβαση,
- συγκεκριμένες επεμβάσεις σε ανοίγματα και κουφώματα,
- εργασίες που απαιτούν ικριώματα,
- ορισμένες επισκευές ή παρεμβάσεις σε όψεις,
- εργασίες σε περιφράξεις,
- συγκεκριμένες επισκευές σε στέγες,
- εργασίες που αφορούν εγκαταστάσεις και δίκτυα,
- παρεμβάσεις που προβλέπονται ειδικά από την ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία.
Το κρίσιμο σημείο είναι ότι η ανάγκη για ΕΕΔΜΚ δεν κρίνεται απλώς από το αν μια εργασία θεωρείται «μικρή» από τον ιδιοκτήτη. Η κάθε περίπτωση πρέπει να εξετάζεται με βάση το είδος και την έκταση της παρέμβασης.
Πότε απαιτείται κανονική οικοδομική άδεια
Υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες η μικρή κλίμακα δεν αρκεί.
Η οικοδομική άδεια απαιτείται, μεταξύ άλλων, για εργασίες που έχουν μεγαλύτερο πολεοδομικό ή στατικό αντικείμενο, όπως νέες κατασκευές, προσθήκες και επεμβάσεις που επηρεάζουν τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν μια ανακαίνιση περιλαμβάνει στατικές επεμβάσεις, αλλαγή χρήσης ή σημαντικές τροποποιήσεις του κτιρίου.
Σε αυτές τις περιπτώσεις δεν αρκεί μια απλή συνεννόηση με το συνεργείο. Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να απευθυνθεί σε αρμόδιο μηχανικό πριν ξεκινήσουν οι εργασίες.
Οι εργασίες που συνήθως δεν χρειάζονται άδεια
Υπάρχουν, από την άλλη πλευρά, πολλές εργασίες καθημερινής συντήρησης για τις οποίες δεν απαιτείται ΕΕΔΜΚ, υπό τις προϋποθέσεις που προβλέπει η νομοθεσία.
Σε αυτές μπορεί να περιλαμβάνονται:
- εσωτερικοί χρωματισμοί,
- αντικατάσταση υαλοπινάκων,
- αντικατάσταση κουφωμάτων στο ίδιο άνοιγμα,
- μικρές εργασίες συντήρησης,
- ορισμένες επισκευές εγκαταστάσεων,
- τοποθέτηση κλιματιστικού,
- τοποθέτηση ηλιακού θερμοσίφωνα,
- τοποθέτηση τεντών,
- συγκεκριμένες εργασίες στις όψεις χωρίς χρήση ικριωμάτων.
Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι κάθε εργασία που μοιάζει με κάποια από τις παραπάνω απαλλάσσεται αυτομάτως από αδειοδότηση. Οι πραγματικές συνθήκες της εργασίας είναι αυτές που καθορίζουν τι απαιτείται.
Η διαδικασία γίνεται ηλεκτρονικά
Όταν απαιτείται ΕΕΔΜΚ, η διαδικασία πραγματοποιείται ηλεκτρονικά μέσω του συστήματος «e-Άδειες», με την ευθύνη αρμόδιου μηχανικού.
Ανάλογα με την περίπτωση, μπορεί να χρειαστούν στοιχεία ιδιοκτησίας, τεχνικές περιγραφές, σχέδια, δηλώσεις και άλλα δικαιολογητικά.
Ο μηχανικός είναι αυτός που εξετάζει το ακίνητο, το είδος των εργασιών και το πολεοδομικό καθεστώς του, προκειμένου να προσδιορίσει ποια διαδικασία πρέπει να ακολουθηθεί.
Γι’ αυτό και η επίσκεψη μηχανικού πριν από την έναρξη μιας μεγάλης ανακαίνισης μπορεί να αποτρέψει προβλήματα που θα εμφανιστούν αργότερα.
Ιδιαίτερη προσοχή στους τοίχους και τα στατικά στοιχεία
Ένα από τα συχνότερα λάθη είναι η αντίληψη ότι επειδή μια εργασία γίνεται στο εσωτερικό του σπιτιού, δεν χρειάζεται έλεγχο.
Η καθαίρεση τοίχων, για παράδειγμα, δεν είναι κάτι που πρέπει να αποφασίζεται αποκλειστικά από τον ιδιοκτήτη ή τον εργολάβο.
Πριν κατεδαφιστεί οποιοδήποτε στοιχείο, πρέπει να διαπιστωθεί εάν αποτελεί μέρος του φέροντος οργανισμού και ποια διαδικασία απαιτείται.
Ακόμη μεγαλύτερη προσοχή χρειάζεται σε επεμβάσεις σε κολόνες, δοκάρια ή άλλες κατασκευές από οπλισμένο σκυρόδεμα.
Τι γίνεται σε περίπτωση καταγγελίας
Σε μια πολυκατοικία, οι εργασίες ανακαίνισης μπορούν να προκαλέσουν αντιδράσεις όταν δημιουργούνται προβλήματα ή υπάρχουν υποψίες για αυθαίρετες παρεμβάσεις.
Σε περίπτωση που υπάρχουν σοβαρές ενδείξεις ότι πραγματοποιούνται εργασίες χωρίς την απαιτούμενη διαδικασία ή ότι επηρεάζεται η στατική ασφάλεια του κτιρίου, μπορεί να απευθυνθεί κάποιος στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης.
Οι αρμόδιες υπηρεσίες μπορούν να ελέγξουν εάν οι εργασίες που πραγματοποιούνται αντιστοιχούν σε όσα έχουν δηλωθεί και εάν τηρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
Το βασικό που πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες
Η ανακαίνιση ενός σπιτιού δεν σημαίνει ότι απαιτείται σε κάθε περίπτωση οικοδομική άδεια. Ούτε όμως σημαίνει ότι κάθε εργασία μπορεί να πραγματοποιηθεί χωρίς προηγούμενο έλεγχο.
Η ασφαλέστερη πρακτική είναι πριν από την έναρξη των εργασιών να εξετάζεται το ακίνητο από μηχανικό, ιδιαίτερα όταν πρόκειται για γκρέμισμα τοίχων, αλλαγές σε ανοίγματα, επεμβάσεις στις όψεις, χρήση ικριωμάτων ή οποιαδήποτε παρέμβαση που μπορεί να επηρεάσει τη στατικότητα.
Έτσι, ο ιδιοκτήτης γνωρίζει από πριν τι επιτρέπεται, ποια διαδικασία απαιτείται και ποια δικαιολογητικά χρειάζονται, αποφεύγοντας δυσάρεστες εκπλήξεις και πιθανές κυρώσεις.