Η αύξηση του ελάχιστου επενδυτικού ορίου για την απόκτηση Golden Visa από τις 500.000 στις 800.000 ευρώ σε αρκετές περιοχές της χώρας ήταν μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις των τελευταίων ετών στο πλαίσιο αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης.
Η βασική στόχευση ήταν αφενός να περιοριστεί η πίεση που ασκείται στην αγορά κατοικίας σε δημοφιλείς περιοχές, αφετέρου να μετατοπιστεί μέρος της ζήτησης σε λιγότερο κορεσμένες αγορές. Και έτσι να πέσουν συνολικά οι τιμές… των ακινήτων, οι οποίες εκτοξεύθηκαν την τελευταία 10ετία.
H Golden Visa και η εξέλιξη των τιμών
Ωστόσο, τα στοιχεία της αγοράς δείχνουν ότι οι προσδοκίες για αποκλιμάκωση των τιμών δεν φαίνεται να επιβεβαιώθηκαν, το αντίθετο μάλλον συνέβη.
Ανάλυση της Redataset, του data και AI βραχίονα της Resolute Greece, η οποία εξετάζει την πορεία αγγελιών κατοικιών αξίας άνω των 800.000 ευρώ σε πέντε μεγάλες αγορές της χώρας, αποκαλύπτει ότι η αποτελεσματικότητα του μέτρου ήταν διαφορετική από περιοχή σε περιοχή.
Η μελέτη παρακολούθησε την εξέλιξη των τιμών από την περίοδο χάριτος που δόθηκε στους επενδυτές – όταν μπορούσαν να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή με προκαταβολή 10% πριν την πλήρη εφαρμογή του νέου ορίου – έως και το τέλος του 2025.
Η περίοδος χάριτος και το «κύμα» συναλλαγών
Η μεταβατική περίοδος πριν την εφαρμογή του νέου ορίου φαίνεται ότι λειτούργησε ως επιταχυντής για την αγορά. Πολλοί επενδυτές έσπευσαν να ολοκληρώσουν αγορές ακινήτων ώστε να επωφεληθούν από το χαμηλότερο όριο των 500.000 ευρώ. Αυτό δημιούργησε ένα πρόσκαιρο κύμα συναλλαγών σε αρκετές περιοχές της Αθήνας, οδηγώντας σε προσωρινές αυξήσεις τιμών.
Η εξέλιξη αυτή ήταν ιδιαίτερα εμφανής στα νότια προάστια της πρωτεύουσας, μια περιοχή που αποτελεί παραδοσιακά έναν από τους βασικούς προορισμούς ξένων επενδυτών.
Νότια προάστια: άνοδος και στη συνέχεια σταθεροποίηση
Σύμφωνα με την ανάλυση της Redataset, οι τιμές σε κατοικίες αξίας άνω των 800.000 ευρώ στα νότια προάστια της Αθήνας αυξήθηκαν κατά περίπου 6,3%.
Η αγορά εμφάνισε έντονη κινητικότητα κατά τη διάρκεια της περιόδου χάριτος, όταν αρκετοί αγοραστές επιχείρησαν να «κλειδώσουν» επενδύσεις πριν την πλήρη εφαρμογή του νέου πλαισίου.
Στη συνέχεια οι τιμές συνέχισαν να κινούνται σε υψηλά επίπεδα, αν και με μεγαλύτερη μεταβλητότητα.
Κέντρο Αθήνας: έντονες διακυμάνσεις
Στο κέντρο της Αθήνας η εικόνα ήταν διαφορετική. Οι τιμές κατέγραψαν άνοδο περίπου 10%, ωστόσο δεν ήταν ίδια σε όλες τις περιπτώσεις. Και αυτό γιατί η αγορά προσπαθούσε να προσαρμοστεί στο νέο καθεστώς.
Αφού ολοκληρώθηκε η μεταβατική περίοδος, η αγορά σταθεροποιήθηκε και οι τιμές συνέχισαν να κινούνται ανοδικά.
Βόρεια προάστια: η πιο σταθερή αγορά
Η πιο σταθερή εικόνα καταγράφηκε στα βόρεια προάστια της Αθήνας. Η συγκεκριμένη αγορά εμφάνισε την πιο ομαλή πορεία, με συνολική άνοδο περίπου 9% χωρίς μεγάλες διακυμάνσεις.
Η ζήτηση παρέμεινε σταθερή και η προσφορά σχετικά περιορισμένη, γεγονός που συνέβαλε στη σταδιακή άνοδο των τιμών.
Ανατολική Αττική: η μεγάλη έκπληξη
Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα ευρήματα της ανάλυσης αφορά την Ανατολική Αττική. Για μεγάλο χρονικό διάστημα – κυρίως την περίοδο 2023–2024 – οι τιμές παρέμειναν σχετικά σταθερές.
Ωστόσο, το 2025 καταγράφηκε… ένα μικρό άλμα, αφού αυξήθηκαν περίπου 17,6%.
Η εξέλιξη αυτή αποδίδεται εν μέρει στη μετατόπιση της ζήτησης σε περιοχές που προσφέρουν μεγαλύτερη διαθεσιμότητα ακινήτων και χαμηλότερες τιμές εκκίνησης.
Θεσσαλονίκη: η ισχυρότερη ανάκαμψη
Η πιο εντυπωσιακή μεταβολή καταγράφηκε στη Θεσσαλονίκη. Η αγορά εμφάνισε πτώση τιμών το 2023, ωστόσο ακολούθησε ισχυρή ανάκαμψη τα επόμενα δύο χρόνια.
Συνολικά, οι τιμές σε ακίνητα άνω των 800.000 ευρώ αυξήθηκαν κατά περίπου 21,6%, παρουσιάζοντας τη μεγαλύτερη άνοδο μεταξύ των περιοχών που εξετάστηκαν.
Η εξέλιξη αυτή αντανακλά τη δυναμική που αναπτύσσεται σταδιακά στην αγορά ακινήτων της συμπρωτεύουσας.
Το βασικό συμπέρασμα της ανάλυσης της ReDataset είναι ότι η μεταρρύθμιση της Golden Visa δεν επηρέασε την αγορά ακινήτων με τον ίδιο τρόπο. Οι τοπικές συνθήκες κάθε αγοράς – όπως η διαθεσιμότητα κατοικιών, τα επίπεδα τιμών και η σύνθεση της ζήτησης – διαμόρφωσαν διαφορετικές δυναμικές.